Février 2012

Environ 40 % des acheteurs de bien immobilier en revendent un autre pour financer leur nouvelle acquisition. Mais les calendriers ne coïncident pas toujours parfaitement. Les établissements financiers proposent donc des prêts sur une courte durée, permettant de gérer au mieux la période intermédiaire entre les deux transactions.

C'est la maison de vos rêves, au prix que vous souhaitez... Mais vous n'êtes pas seul à désirer l'acquérir et la vente de votre résidence actuelle est loin d'être finalisée. Une solution existe pour que le logement convoité ne vous échappe pas : le prêt (ou crédit) relais, que vous rembourserez après avoir vendu votre logement actuel. Son montant représente entre 50 et 70 % de la valeur du bien à vendre (voir encadré) ; sa durée varie entre 1 et 2 ans.

« Sec » ou jumelé

Si le produit attendu de la vente est plus élevé que le prix de la nouvelle acquisition, la banque peut se contenter d'effectuer une simple avance de trésorerie, appelée crédit relais « sec ». Ce cas de figure n'est toutefois pas le plus fréquent : la nouvelle résidence est souvent plus grande, et donc plus chère, que l'ancienne. En outre, frais de dossier et prise d’hypothèque rendent très vite prohibitif le coût de ce type de prêt relais, par ailleurs peu rentable pour la banque. Au point que certaines ne le proposent plus.

Les établissements financiers lui préfèrent en effet les crédits relais « jumelés à long terme ». Un seul prêt couvre la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour réaliser la vente de son bien et procéder au remboursement anticipé, sans pénalité, d’une partie du crédit. Cette formule offre de multiples avantages. Le taux d’intérêt est ainsi souvent inférieur à celui d’un prêt relais sec, et la plupart des banques se contentent des frais de dossier et de la prise d'hypothèque relatifs à l’ouverture du crédit à long terme.

Le remboursement

Les conditions de prêts variant fortement d’un établissement bancaire à un autre, il est d'ailleurs recommandé de porter une attention particulière à ces frais annexes, qui peuvent alourdir considérablement le coût du crédit.

Deux options de remboursement s'offrent à l'emprunteur, qui peut commencer à rembourser immédiatement les intérêts de son prêt relais, dont il remboursera le capital après avoir réalisé la vente du premier bien. Ce mode de remboursement permet d'obtenir les meilleures offres en termes de coût. Il présente toutefois l'inconvénient d'alourdir les mensualités en ajoutant ces intérêts aux charges de remboursement du prêt éventuellement en cours. L'autre possibilité consiste donc à différer la totalité du remboursement du crédit relais, intérêts et capital, jusqu'à la vente du bien.

Si cette vente se révèle plus favorable que prévu, il est également possible, dans le cadre d'un crédit jumelé, de rembourser une somme plus élevée que le montant initialement fixé pour le prêt relais et de diminuer ainsi la durée du crédit.

L'apport d'un professionnel

Principal piège à éviter en matière de crédit relais, la sur-estimation du bien à vendre, entraîne deux conséquences. Elle allonge souvent les délais de la transaction, au risque de ne pas parvenir à la réaliser avant l'échéance du prêt relais.

Elle peut ensuite amener à emprunter des sommes que la vente ne permet pas de rembourser. C'est pour éviter de telles situations que les banques n'accordent généralement pas de prêt relais supérieurs à 70 % de la valeur du bien mis en vente et exigent quasi-systématiquement que l'estimation soit réalisée par un professionnel. Même quand il n'est pas imposé, ce recours à l'avis d'un expert est donc vivement recommandé pour que le crédit relais ne se retourne pas contre son bénéficiaire.