Démembrement : les règles légales
D'après le Code civil, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue" (article 544).
Le même code prévoit aussi la possibilité de "démembrer" ce droit de propriété en définissant un autre droit, plus restreint : l'usufruit.
Il s'agit, d'après l'article 578, du "droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance". Aucun article spécifique ne lui étant consacré, la nue-propriété est donc définie a contrario : ce sont les droits qui demeurent entre les mains du propriétaire (le "nu-propriétaire") quand une autre personne possède un droit d'usufruit.
Dans la pratique, l'usufruitier d'un bien immobilier peut donc utiliser comme il l'entend le bien en question et en percevoir les revenus, mais il ne peut pas le transmettre ou le vendre.Il peut, en revanche, transmettre, céder ou donner en garantie son droit d'usufruit puisqu'il s'agit d'un droit réel, publié au Fichier des Hypothèques.
Origine du démembrement
Successions
Le démembrement de propriété trouve souvent son origine dans une succession, préparée ou non.
En l'absence de dispositions testamentaires ou de donations antérieures, le conjoint survivant peut ainsi demander à recevoir un usufruit sur la totalité du patrimoine du défunt.
A condition de respecter les parts minimales que doivent recevoir les héritiers réservataires (enfants ou à défaut ascendants), on peut aussi léguer par testament l'usufruit (ou la nue-propriété) d'un ou plusieurs biens à la personne de son choix.
Donations
Sous la même condition de respecter les parts des héritiers réservataires, il est aussi possible de transmettre à titre gratuit la nue-propriété ou l'usufruit d'un ou plusieurs biens aux personnes de son choix.Le plus souvent, les parents donnent ainsi la nue-propriété d'une partie de leur patrimoine à leurs enfants afin de pouvoir continuer à occuper les biens ou à en percevoir les revenus.
Cessions
Mais il est tout aussi possible de vendre ou d'acheter (ou d'apporter en société) un droit d'usufruit ou une nue-propriété. Certains montages patrimoniaux reposent même sur ce type de contrats.
Durée du démembrement
Dans la plupart des cas, le droit d'usufruit est un droit viager, qui s'éteint au décès de son titulaire. En cas de vente ou de donation de ce droit, il s'éteindra au décès du titulaire initial.
Exemple : M. Martin, usufruitier, vend son droit à M. Dupont. Il décède accidentellement deux ans après.M. Dupont a fait une mauvaise affaire puisque l'usufruit s'éteint automatiquement.
Mais il peut aussi être à durée temporaire. Exemple de plus en plus fréquent : au lieu de lui verser une pension alimentaire, M. Martin transmet à son fils l'usufruit d'un logement locatif pendant cinq ans. Il s'éteint alors au terme fixé par la convention (contrat, testament, etc.), quelle que soit la durée de vie des différentes parties en présence. Le décès de l'usufruitier temporaire ou du nu-propriétaire ne change rien à la durée du démembrement : les droits sont simplement transmis aux héritiers respectifs de chacun.
Exemple : M. Martin possède un usufruit de dix ans mais décède cinq ans après le démembrement. L'usufruit est transmis à ses héritiers pour la durée restant à courir. Autre exemple : M. Dupont, usufruitier, vend un droit d'usufruit temporaire sur cinq ans à M. Dupuis, mais il décède deux ans après. M. Dupuis perd son usufruit.
Pluralité de titulaires
Plusieurs personnes peuvent posséder en indivision un droit de propriété. C'est d'ailleurs souvent le cas quand, par exemple, le conjoint survivant recueille la succession du défunt en usufruit, les enfants devenant nu-propriétaires.
L'usufruit peut également être possédé par plusieurs personnes, le partage de l'usage et des fruits posant davantage de problèmes que dans une indivision portant sur une nue-propriété. Dans cette hypothèse, l'usufruit s'éteint au décès du dernier des titulaires.
Mais l'on peut aussi prévoir une "réversion" d'usufruit, qui est donc attribué à deux titulaires successifs. Au décès du premier titulaire, l'usufruit est transmis à son successeur. La plupart du temps, cette clause de réversion est stipulée dans les donations aux enfants : M. Martin donne le logement familial à son fils en s'en réservant l'usufruit, cet usufruit étant transmis à son conjoint à son décès.
Droits et devoirs respectifs
L'usufruitier dispose des pouvoirs d'administration et de gestion du bien, à charge pour lui de conserver la substance du bien et donc de garantir le bon état d'usage et d'entretien. En revanche, il ne peut accomplir seul certains actes jugés importants. Le Code civil français a ainsi prévu des dispositions particulières dans plusieurs domaines.
Les baux
L'usufruitier peut consentir seul des baux d'habitation inférieurs à neuf ans. En revanche, l'accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux commerciaux ou les baux ruraux.Si l'usufruitier outrepasse ses droits en ne respectant pas ces dispositions, le nu-propriétaire peut demander en justice l'annulation des contrats en question.
Dans certains cas, quand le nu-propriétaire manifeste une opposition systématique qui finit par restreindre les droits de l'usufruitier, ce dernier peut demander à la justice l'autorisation de conclure les actes en question.
Par convention, les deux parties peuvent aussi prévoir une répartition différente de pouvoirs de chacun afin de restreindre ou d'étendre la liberté de gestion de l'usufruitier.
La copropriété
Sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, les droits de vote attachés à un lot démembré sont exercés par une seule et même personne : l'usufruitier, le nu-propriétaire ou encore un tiers désigné d'un commun accord entre les parties. En cas de différend, le juge peut être amené à désigner ce représentant commun.
Même s'ils sont représentés par un mandataire commun, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent assister tous les deux à l'assemblée.
La convocation à l'assemblée et l'ordre du jour doivent être expédiés à la fois au nu-propriétaire et à l'usufruitier.
Les travaux
Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : elles concernent les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de clôture.
Toutes les autres réparations sont d'entretien et sont à la charge de l'usufruitier.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.
