Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Un décret du 30 janvier 2002 3 est venu préciser les caractéristiques de la notion de décence. Pour l'essentiel, elles sont de trois ordres :

• La prévention des risques : le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». A ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration. Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs, attention notamment au risque de saturnisme.
• Le niveau de confort : il s'agit des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ». En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier sont dans ce cas à proscrire).

L'espace habitable : le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant :

• soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
• soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Quels sont les logements concernés ?

Il s'agit des logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte professionnel/habitation principale : locations nues, meublées, logements de fonction, HLM ou encore logement soumis à la loi de 1948... Le champ d'application est vaste ! Il n'y a plus guère que les locations à caractère saisonnier qui sont soumises à d'autres réglementations.

Quelles obligations pour le propriétaire ?

Les prescriptions relatives à la décence prennent force contraignante en cas de mise en location : c'est alors une obligation pour le bailleur de délivrer un logement répondant aux caractéristiques définies par le décret. A défaut, il ne pourra pas se prévaloir d'une éventuelle nullité du bail, ou de sa résiliation, pour demander l'expulsion du locataire (art. 1719, al. 1 du Code civil 4).

Cependant, le législateur n'impose pas au propriétaire de refaire à neuf tous les équipements, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence. Il doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité 5. L'évaluation doit être de bon sens : y a-t-il des garde-corps aux fenêtres ? L'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique apparaît-elle défectueuse ?

Que peut faire le locataire ?

Le locataire peut avoir intérêt à solliciter son propriétaire, notamment car la décence est une condition du versement des aides aux logements. Pour cela, la loi organise une procédure spécifique : le locataire peut demander, à tout moment, la mise en conformité du logement par LRAR (art. 20-1 de la loi de 1989). Si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, il pourra saisir la Commission départementale de conciliation, et, en l'absence d'accord amiable, le juge du tribunal d'instance.

Après expertise, le magistrat déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. S'il l'estime nécessaire, il ordonnera la suspension du paiement du loyer jusqu'à régularisation ou décidera d'en réduire le montant. Il est toutefois à noter que la validité du bail n'est pas remise en cause par la demande de mise en conformité.

Ce qu'en disent les juges...

La jurisprudence est venue apporter quelques précisions. Les magistrats ont notamment jugé que le bailleur n'était pas déchargé de son obligation de délivrer un logement décent par le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état (Cassation, 3ème Civ., 28 avril 2009, n°08-11749). En outre, la remise aux normes des installations lui incombe et ne saurait être mise à la charge du locataire (CA Caen, 7 juin 2007, n°05/3363). Enfin, sa responsabilité peut être engagée en cas d'aggravation d'une maladie du locataire, en l'espèce de l'asthme, due au caractère indécent ou insalubre du logement (Cassation, 3ème Civ., 19 janvier 2005, n°03-15631).

> (1) Loi n°2000-1208 « Solidarité et renouvellement urbain »
(2) Article 6 de la Loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs
(3) Décret n° 2002-120, JO du 31 janvier 2002
(4) Modifié par l'art. 59 de la Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
(5) RM JO 6 mai 2002 p. 2428