Les tendances du marché
La Lettre de Conjoncture de la FNAIM propose, chaque trimestre, d'apprécier les grandes tendances des marchés immobiliers privés.
En bref
- Crise financière et
crédits immobiliers
La contraction du flux des nouveaux crédits et le durcissement des conditions de crédit retirent de la solvabilité à la demande et contraignent les vendeurs à baisser leur prix. - Tendance
Rupture de tendance entre les deux 1ers trimestres et le 3e : les prix sont désormais orientés à la baisse dans l'ancien. Les taux annuels décroissent mois après mois: il faut s'attendre à une stagnation des prix, peut-être même à une baisse, pour la fin de l'année. Parallèlement, les loyers se maintiennent en légère progression. - Marché de l'ancien
Avec 0,1% de hausse annuelle moyenne des prix, autant parler d'absence d'évolution. Sur un an, les prix restent en légère hausse pour les appartements, mais ils reculent pour les maisons. - Marché locatif privé
Pas de tension notable sur ce marché : les prix évoluent à un rythme lent, nettement inférieur à l'inflation. Légère croissance des loyers des appartements.
QUI SONT LES ARBITRES DU MARCHÉ IMMOBILIER AUJOURD'HUI ?
Après plus d'un an de turbulences financières
déclenchées par le retournement de l'immobilier
dans plusieurs pays des deux côtés de l'Atlantique
et la prise de conscience du risque réel attaché au
marché subprime à compter de juillet 2007, la crise
de confiance s'est soudainement amplifiée en
septembre 2008 aux Etats-Unis, alimentant la
crise monétaire et boursière dans la plupart des
places financières.
C'est ainsi que l'on a assisté à la reprise en main
par l'Etat fédéral américain des organismes de refinancement
des prêts hypothécaires, aux faillites
successives de banques de premier plan, au quasi
dépôt de bilan d'un des premiers assureurs mondiaux,
à la suspension des ventes à terme, à la remise
en question des opérations de titrisation et des
agences de notation. Egalement touchée, l'Europe
a vu plusieurs établissements financiers suffoquer
par manque de liquidités. Plus spécifiquement, tout
ce qui touche au financement de l'immobilier
est devenu suspect aux yeux des investisseurs.
En France, il est facile de constater que les
fondamentaux des marchés immobiliers
ne ressemblent pas à ceux caractérisant les
Etats-Unis, la Grande-Bretagne, l'Irlande ou
l'Espagne : endettement des ménages nettement
plus faible, épargne traditionnellement plus élevée,
distribution du crédit extrêmement encadrée notamment
pour les prêts immobiliers, taux de défaillance
des emprunteurs particulièrement bas, demande
vigoureuse du fait du dynamisme démographique et des évolutions sociologiques du pays, solvabilité
soutenue par les politiques publiques favorisant
l'accession à la propriété. Rappelons au passage
que la période 2004/2007 a enregistré des niveaux
de prix historiquement élevés, sur les marchés du
neuf et de l'ancien, en lien avec ces fondamentaux.
Toutefois, après une décennie de croissance ininterrompue
des prix, il était raisonnable de s'attendre
à une pause, voire à une légère correction, c'est-àdire une période caractérisée par la stabilisation
globale des prix, le temps que la solvabilité
se reconstitue.
D'ailleurs, la correction progressive des évolutions
sur les prix s'est bel et bien produite, d'abord en
2006 et 2007 avec un ralentissement de la hausse
des prix, puis, au cours du 1er semestre 2008, avec
la stabilisation de ces derniers. C'est ainsi que des
alternances de hausses et de baisses, mois après
mois et trimestre après trimestre ont pu caractériser
la période récente.
Mais sous l'impact de la crise de confiance qui touche
les établissements financiers, mais également
du fait de la contraction du pouvoir d'achat des
ménages suite au retour de l'inflation et au ralentissement
de la croissance, les équilibres antérieurs
se sont rompus, avec dans un premier temps une
contraction des volumes, rapidement suivie dans un
second temps d'une baisse des prix, d'abord dans
le neuf (baisse des mises en chantier, ventes de logements
neufs), et désormais dans l'ancien.
Lire la suite
