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Le risque d’impayé : prévenir et agir

Votre locataire ne paie plus son loyer ? Si la situation venait à perdurer, il existe des dispositifs pour aider le locataire à régler sa dette. Avant d’envisager la solution extrême : l’expulsion.

1 / Avant de louer, quelques précautions

Vérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter le loyer et le montant réel des charges. Le taux d’effort ne doit pas dépasser le tiers des ressources.

Demandez la caution d’une tierce personne. Se porter caution est un engagement important qui est très réglementé. Il faudra exiger l’acte de caution au moment de la signature du bail. Dès le premier incident de paiement, le propriétaire a tout intérêt à en informer la personne qui se porte caution. Celle-ci pourra être saisie si la situation s'aggrave.

Aidez votre locataire à bénéficier d’aides. Sachez que, si votre locataire a droit à une aide au logement (Allocation logement, APL…), celle-ci peut vous être directement versée selon le principe du tiers payant. En contrepartie, vous la déduirez du montant du loyer fixé dans le contrat.

S’assurer contre les impayés de loyers. Il est possible de se protéger contre le risque d'impayés de loyers en souscrivant une assurance spécifique, dont le coût avoisine 2 à 3% du montant des loyers annuels. En plus de la garantie contre le non-paiement du loyer, l’assurance prévoit une garantie dommages (vétusté déduite) pour les détériorations causées au logement et constatées au départ du locataire. Elle peut également prendre en charge le contentieux de recouvrement, la résolution du bail et l'expulsion. A savoir : les primes d'assurance pour impayés de loyers sont déductibles du revenu brut foncier. Un conseil : vous pouvez demander le « contrat GRL » auprès d’une assurance qui a signé une convention avec la société GRL Gestion, à la condition que le loyer ne dépasse pas la moitié des revenus du locataire. L’intérêt de ce dispositif est qu’il est moins cher qu’une assurance privée. Il faut noter que les locataires titulaires d’un CDI percevant un salaire plus de 3 fois supérieur au montant du loyer ne sont pas concernés par cette garantie. Pour faire votre demande en ligne de Pass GRL ou pour plus de renseignements, vous pouvez consulter le site officiel : http://www.passgrl.fr/

2 / Mon locataire ne peut plus payer son loyer

Avant de vous précipiter dans une procédure judiciaire complexe et prématurée, sachez qu’il existe de nombreux recours en cas défaillance dans le paiement des loyers. D’autant que vous avez le temps : le délai de prescription, pour réclamer ou contester des charges locatives, est de 5 ans ! Mieux vaut donc réfléchir à des solutions à l’amiable avec votre locataire, surtout s’il est de bonne foi et qu’il est confronté à des difficultés passagères.

Dès les premiers impayés. Un conseil : n’attendez pas. Prévenez aussitôt la personne qui s’est portée caution ainsi que l’organisme qui verse l’aide au logement (Caisses d'allocations familiales ou les Caisses de mutualité sociale agricole), si votre locataire en est bénéficiaire. Dans le même temps, proposez à votre locataire, par accord écrit, un échelonnement des règlements avec des délais précis à respecter.

Le commandement de payer. Si la procédure amiable échoue, vous pouvez engager des démarches plus contraignantes et coercitives. La première consiste à passer par un huissier de justice pour adresser un commandement de payer au locataire et éventuellement à la caution. Le locataire a alors deux mois pour régler ses dettes. Il peut saisir le tribunal pour obtenir des délais de paiement.

La saisie. En cas de défaut de paiement ou de retard dans les délais, l’huissier, avec l’accord du juge, pourra procéder à la saisie de biens du locataire (saisie sur les meubles, saisie sur les salaires), à hauteur du montant de loyers impayés. Autre option : le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire. Elle est légale dès la première échéance du premier loyer impayé dans le cadre d’un bail écrit.

Ultime solution : la résiliation du bail et l’expulsion. Les loyers continuent de ne pas être payés et les délais sont dépassés ? Dans ce cas extrême, vous pouvez engager, en sus de la saisie, une procédure de résiliation. Avec l’accord du juge, une procédure d’expulsion pourra être lancée. A la réception du commandement de quitter les lieux, votre locataire a alors deux mois pour quitter effectivement le logement (excepté pendant la période d’hiver du 1er novembre au 15 mars). Un conseil, prévoir dans le bail une clause « résolutoire », qui, en autorisant la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges, permet d’accélérer les démarches judiciaires. A savoir : le locataire peut demander des délais ou contester le jugement au cours de la procédure d’expulsion.