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La copropriété est divisée en
lots comportant chacun une partie privative et une
quote-part de parties communes.
La définition du champ d'application entraîne
plusieurs conséquences.
Le statut de la copropriété ne concerne
que les immeubles achevés et ne s'applique
donc pas pendant la période de construction.
Le statut de la copropriété doit s'appliquer
à tous les lots (y compris ceux qui ne sont
pas encore construits), dès lors qu'un bâtiment
est achevé. Les propriétaires de lots
"transitoires" doivent donc payer leur
quote-part de charges même si tous les immeubles
ne sont pas encore totalement achevés. (Cour
de cassation, arrêt du 30/6/98)
Le statut de la copropriété ne s'applique
pas aux immeubles qui ne comptent que des parties
privatives ou que des parties communes.
L'immeuble doit être divisé en lots
de propriété entre au moins deux personnes.
Ce qui exclut les immeubles en indivision ou ceux
qui font l'objet d'un simple droit de jouissance.
La mise en copropriété est
également interdite quand elle aboutit à
créer des locaux d'habitation inférieurs
à 14 m2.
La définition des parties privatives et des
parties communes est fixée par le règlement
de copropriété. A défaut, elle
est définie par les dispositions de la loi
du 10 juillet 1965.
Les parties privatives d'un immeuble en copropriété
sont en principe les parties dont un copropriétaire
possède l'usage et la propriété
exclusives.
Outre l'intérieur des locaux concernés,
sont généralement considérées
comme parties privatives les fenêtres, volets
et balcons, les cloisons qui ne font pas partie
du gros œuvre, les revêtements de murs
et des sols, les dépendances annexes (grenier,
combles, caves), les éléments d'équipements.
Dans certaines copropriétés,
le gros œuvre des balcons peut être considéré
comme partie privative.
Les cloisons ou murs, séparant des
parties privatives, et non compris dans le gros
œuvre, sont présumés mitoyens
entre les locaux qu'ils séparent.
Chaque copropriétaire dispose librement de
ses parties privatives et des parties communes à
condition qu'il ne porte atteinte ni aux droits des
autres copropriétaires ni à la destination
de l'immeuble.
En principe, la destination de chaque lot
(habitation, commerce, bureaux) ne peut être
modifiée. Mais les tribunaux admettent aujourd'hui
une modification de destination sous réserve
que cette modification ne porte pas atteinte aux
droits des autres copropriétaires ou à
la destination générale de l'immeuble.
Le règlement de copropriété
ne peut limiter l'exercice de ces droits.
Exemple classique : un copropriétaire
peut faire construire une mezzanine ou un escalier
intérieur dans sa partie privative à
condition de ne pas toucher à l'aspect extérieur
de l'immeuble, ni aux parties communes. Ce qui n'est
pas le cas, par exemple, s'il réunit deux
appartements par un escalier...
En cas de besoin et à condition que l'affectation,
la consistance ou la jouissance des parties privatives
n'en soient pas altérées de manière
durable, un copropriétaire ne peut s'opposer
à l'exécution, même à l'intérieur
de ses parties privatives, des travaux décidés
par l'assemblée générale.
Les travaux entraînant un accès
aux parties privatives doivent être notifiés
aux copropriétaires au moins huit jours avant
le début de leur réalisation, sauf
impératif de sécurité ou de
conservation des biens.
Les parties communes sont les parties des bâtiments
et des terrains affectées à l'usage
ou à l'utilité de tous les copropriétaires
ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent
donc en indivision.
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté
du règlement de copropriété,
l'article 3 de la loi considère comme parties
communes : le sol, les cours, les parcs et jardins,
les voies d'accès; le gros œuvre des bâtiments,
les éléments d'équipement commun
(ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation,
antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones,
compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations
qui traversent des locaux privatifs; les coffres,
gaines et têtes de cheminées; les locaux
des services communs; les passages et corridors.
Droit de jouissance
Le règlement de copropriété
peut aussi prévoir qu'un copropriétaire
bénéficie d'un droit de jouissance exclusif
et privatif sur une partie commune. Exemple classique
: un jardin affecté à un lot du rez-de-chaussée
ou une terrasse affectée à un lot du
dernier étage.
Dans ce cas, ce droit de jouissance est un
élément accessoire et perpétuel
de sa partie privative, droit qu'il ne peut vendre
ni louer séparément.
En principe, la copropriété devra alors
assurer à ses frais l'entretien et la conservation
de cette partie commune, notamment en ce qui concerne
le gros œuvre.
Mais le règlement de copropriété
peut prévoir des dispositions différentes
en mettant ces dépenses à la charge
du titulaire.
Répartition
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté
du règlement de copropriété,
la quote-part des parties communes affectée
à chaque lot est proportionnelle à la
valeur relative de chaque partie privative par rapport
à la valeur totale de toutes les parties privatives
(article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement
et Solidarité Urbains impose, dans les réglements
de copropriété publiés à
compter du 31 décembre 2002, l'indication de
la méthode de calcul des quote-parts de parties
communes et de la répartition des charges.
Exemple : un copropriétaire possède
un lot privatif d'une valeur de 100 alors que la
valeur totale des parties privatives est égale
à 1000. Sa quote-part de parties communes
sera de 10%.
Cette disposition n'étant pas d'ordre public,
la quote-part d'un copropriétaire peut être
différente de la valeur relative de son lot.
Mais dans tous les cas, sa contribution aux charges,
elle, devra respecter ce principe de proportionnalité.
Certaines parties communes peuvent faire
l'objet d'une répartition spéciale
entre les seuls copropriétaires concernés.
Exemple classique : les parties communes des parkings
peuvent n'être réparties qu'entre les
copropriétaires qui en possèdent un.
Lors de l'établissement de la copropriété,
la valeur de chaque partie privative est calculée
en fonction de sa consistance, de sa superficie et
de la situation des lots, sans égard à
leur utilisation.
On pourra ainsi tenir compte non seulement
de la surface mais aussi de la nature du bien et
des locaux annexes (cave, balcons, etc.), de la
hauteur sous plafond, de l'étage, etc. Mais
non pas de la destination du lot (habitation, commercial
ou professionnel).
La quote-part des parties communes est établie
une fois pour toutes lors de la mise en place de la
copropriété. Elle figure dans "l'état
descriptif de division" publiée au bureau
des Hypothèques et ne peut être modifiée
ensuite qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Usage
Sous réserve de respecter le droit d'usage
des copropriétaires, le règlement de
copropriété peut instaurer certaines
restrictions.
Exemples classiques : interdiction de déposer
des objets dans les locaux communs, d'étendre
du linge aux fenêtres, de stationner dans
la cour, etc.
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