Dans certains cas, la location d'immeubles peut
être soumises à la TVA, ce qui constitue
donc un avantage si le loueur l'est aussi, ce qui
est généralement le cas.
Immeubles aménagés
La location de terrains aménagés (camping,
etc.) et de locaux munis de l'équipement nécessaire
à l'exercice d'une activité professionnelle
est obligatoirement soumise à la TVA, quelle
que soit la nature des locaux et de l'activité
en question.
Emplacements de stationnement
La location d'emplacement de stationnement est soumise
à la TVA, quelle que soit la nature du véhicule
et de l'emplacement (bateaux, voitures, etc.). Dans
certains cas, la location est toutefois exonérées
(cf. ci-dessous).
Franchise de TVA
Dans tous les cas, les bailleurs assujettis à
la TVA bénéficient du régime
"micro-entreprise" s'ils réalisent
moins de 27 000 € de recettes dans l'année.
Ils seront donc exonérés de TVA si leur
chiffre d'affaires est inférieur à ce
plafond, quel que soit le régime d'imposition
de leur bénéfice.
Ils peuvent toutefois opter pour l'assujettissement
quel que soit le montant des recettes.
Emplacement de stationnement
La location d'emplacement de stationnement est exonérée
sous plusieurs conditions.
La location doit être liée à
celle d'un local nu, non soumise à la TVA
en tant qu'accessoire de ce local.
L'emplacement doit être situé dans
le même ensemble immobilier que le local concerné.
L'emplacement et le local doivent être loués
par le même bailleur au même locataire.
Immeubles loués nus
Exception faite des emplacements de stationnement
(cf. plus loin), les locations de terrains non aménagés
et de locaux nus sont exonérées de
TVA. Et cela, quelles que soient la qualité
du locataire et du propriétaire et la nature
de l'immeuble en question.
Ce type de locations devient toutefois obligatoirement
soumis à la TVA dans certaines circonstances
:
- Quand le loueur participe aux résultats de
l'entreprise locataire.
- Quand la location constitue une extension de l'activité
commerciale du propriétaire. Exemple : un
propriétaire qui apporte son fonds de commerce
à une société tout en lui louant
les locaux d'exploitation.
- Quand le loueur et le locataire font partie du même
ensemble commercial.
Logements meublés
Bien qu'elle soit imposable dans la catégorie
des bénéfices industriels et commerciaux,
la fourniture de locaux d'habitation munis du mobilier
n'est pas assujettie à la TVA. Sauf quand il
s'agit de prestations hotelières ou para-hôtelières.
Locations concernées
Le bailleur peut opter pour l'assujettissement à
la TVA quand le local est loué nu pour l'exercice
de l'activité professionnelle du locataire,
que celui-ci soit ou non soumis à la TVA. Et
cela quelles que soient la nature du local et la qualité
du locataire (industriel, commerçant, profession
libérale, etc.).
Dans la pratique, l'option n'a d'intérêt
que si le locataire est assujetti à la TVA.
L'option est possible pour les locaux mixtes qui
sont à la fois à usage d'habitation
et professionnel sans que l'on puisse distinguer
l'affectation des différentes pièces.
Dans le cas contraire, l'option ne concerne que
les pièces non affectées à
l'habitation.
Les loueurs qui perçoivent moins de 76 300
€ par an peuvent opter pour le régime
des "micro-entreprises".
Modalités d'option
L'option peut être exercée à
tout moment, y compris avant l'achèvement de
l'immeuble en cas de construction. Elle est valable
jusqu'au 31 décembre de la neuvième
année suivant son exercice ou suivant l'achèvement
de l'immeuble. Elle se renouvelle ensuite par tacite
reconduction par période de dix ans.
Quand, au cours de la période, le bailleur
a perçu un remboursement de TVA due au fait
que la taxe due était inférieure à
la taxe récupérable, il doit obligatoirement
prolonger son option pour une nouvelle période
de dix ans.
Elle peut être exercée immeuble par
immeuble, mais concerne obligatoirement tous les locaux
d'un même immeuble.
L'option cesse de plein droit quand les conditions
ne sont plus réunies, c'est-à-dire quand
le local n'est plus loué pour l'exercice d'une
activité.
Les locations assujetties à la TVA sont soumises
au taux de 19,60%.
Le bailleur peut récupérer la TVA payé
sur l'ensemble de ses achats, y compris sur ses immobilisations.
Attention : le bailleur
pourra être amené à reverser
une fraction de la taxe antérieurement déduite,
calculée prorata temporis, si l'immeuble
est cédé avant la fin de la 19ème
année suivant l'acquisition, l'achèvement
ou l'assujettissement. Il en est de même en
cas de cessation d'activité.
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Locations assujetties