| L'état des lieux est souvent
considéré comme une formalité
fastidieuse, qu'on a tendance à négliger.
Et pourtant, c'est un document important qu'il vaut
mieux établir avec le plus grand soin.
Comme son nom l'indique, l'état des lieux
est un document qui décrit en détail
l'état du logement et de ses équipements,
pièce par pièce. On distingue naturellement
l'état des lieux d'entrée, en début
de bail, et l'état des lieux de sortie, en
fin de bail.
Son utilité est évidente : la comparaison
des deux états des lieux permet de vérifier
que le locataire a bien rempli les obligations qui
sont les siennes en matière de réparations
et d'entretien. Comme le précise l'article
1730 du Code civil, "s'il a été
fait un état des lieux entre le bailleur et
le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il
l'a reçue, suivant cet état, excepté
ce qui a péri ou a été dégradé
par vétusté ou force majeure".
Dans cette hypothèse, le propriétaire
remboursera au locataire l'intégralité
de son dépôt de garantie. Dans le cas
contraire, il prélèvera sur cette somme
le coût des travaux de réparation ou
d'entretien que le locataire aurait dû prendre
en charge.
En principe, le propriétaire (ou son mandataire)
et le locataire l'établissent en commun et
à l'amiable, juste avant la remise des clefs,
avant l'occupation effective (à l'entrée)
et une fois que le logement est vide (à la
sortie).
Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire
spécifique, daté et signé en
autant d'exemplaires que de personnes intéressées
au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi
caution éventuelle).
Il peut arriver que les deux protagonistes aient
une appréciation différente de l'état
du logement et des équipements. En cas de désaccord,
l'une des deux parties peut donc faire appel à
un huissier. Celui-ci devra alors prévenir
de son passage le locataire et le bailleur au moins
sept jours à l'avance par lettre recommandée
avec accusé de réception.
L'huissier étant un officier public assermenté,
son état des lieux s'imposera aux deux parties
et ne pourra être contesté en cas de
litiges. Mais rien n'empêche le locataire ou
le propriétaire d'émettre des réserves
sur tel ou tel point s'ils ne sont pas tout à
fait d'accord avec la description du logement par
l'huissier.
Quand il est établi de façon contradictoire
par le locataire et le propriétaire, l'état
des lieux n'entraîne aucuns frais.
Quand le recours à un huissier se révèle
nécessaire par suite de désaccord, les
frais sont partagés par moitié.
Précision importante : ces règles ne
s'appliquent qu'aux baux d'habitation soumis à
la loi du 6 juillet 1989. Dans les autres types de
locations, notamment professionnelles ou commerciales,
les parties sont libres de leur choix et de la répartition
des frais.
Si aucun état des lieux n'est établi,
l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence
au Code civil : "s'il n'a pas été
fait d'état des lieux, le preneur est présumé
les avoir reçus en bon état de réparations
locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve
contraire." (art. 1731).
En d'autres termes, le locataire est supposé
prendre et rendre le logement en parfait état,
en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est
le propriétaire qui s'est opposé à
l'établissement de l'état des lieux.
Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver
que le locataire est responsable des éventuelles
dégradations constatées à la
sortie. |
