Elle est définie par les articles 605 et 606
du Code civil, inchangés depuis 1804 : "Les
grosses réparations demeurent à la charge
du propriétaire (...) Les grosses réparations
sont celles des gros murs et des voûtes, le
rétablissement des poutres et des couvertures
entières, celui des digues et des murs de soutènement
et de clôture aussi en entier. Toutes les autres
réparations sont d'entretien."
En d'autres termes, tout ce que la loi ne met pas
expressément à la charge du nu-propriétaire
doit être payé par l'usufruitier. Naturellement,
les tribunaux ont été amenés,
au fil des ans, à préciser ces notions
de grosses réparations et d'entretien.
Ont été ainsi considérés
comme des dépenses d'entretien : la réfection
du crépi, le ravalement d'un immeuble, le remplacement
d'une chaudière ou d'un ballon d'eau chaude,
la réfection d'une terrasse, d'une installation
électrique, d'un escalier extérieur,
etc.
En revanche, la réfection totale des toitures
ou des zingueries, des souches de cheminée
ou encore le ravalement quand il sert à l'étanchéité
de l'immeuble sont considérés comme
de grosses réparations.
D'une manière générale, les
tribunaux prennent en compte l'importance et le coût
des travaux pour déterminer à qui ils
incombent. En principe, les dommages qui compromettent
la solidité de l'ouvrage doivent, dans l'ensemble,
être réparés par le nu-propriétaire.
En outre, si des dépenses de grosses réparations
sont le résultat d'un défaut d'entretien,
l'usufruitier est tenu de les prendre en charge.
Naturellement, tous les autres frais et taxes sont
à la charge de l'usufruitier (ou éventuellement
du locataire) : taxe foncière, électricité,
assurance, etc.
L'usufruitier est tenu à la bonne conservation
du bien. Ce qui est logique puisqu'en laissant le
bien se dégrader, il porterait atteinte aux
intérêts du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire, en revanche, n'est pas
légalement obligé d'effectuer les travaux
de grosses réparations qui lui incombent et
l'usufruitier ne peut l'y contraindre. Mais en refusant
de les effectuer, le nu-propriétaire agit contre
son propre intérêt puisque le bien peut
se dégrader.
Une situation plus fréquente qu'on ne le croit.
En effet, le nu-propriétaire ne disposant pas
des revenus du bien, il peut arriver qu'il n'ait pas
les moyens financiers d'entreprendre les réparations
nécessaires. Dans ce cas, l'usufruitier peut
se substituer à lui et prendre volontairement
ces travaux à sa charge. Il peut même
y être obligé par le locataire si le
bien est loué.
Exception notable : dans les immeubles en copropriété,
l'usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus
d'effectuer les travaux qui leur incombent dès
lors qu'ils ont été votés par
l'assemblée générale.
L'usufruitier dispose de deux possibilités
de recours contre le nu-propriétaire défaillant.
Si la défection du nu-propriétaire
empêche l'usufruitier de jouir du bien dans
des conditions normales, celui-ci peut demander
des dommages-intérêts en invoquant
l'article 599 du Code civil : "le propriétaire
ne peut, par son fait, ni de quelque manière
que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier.".
Si les réparations financées par l'usufruitier
procurent une plus-value au bien, le nu-propriétaire
en profitera lors de l'extinction de l'usufruit.
L'usufruitier peut alors exiger un dédommagement
en invoquant "l'enrichissement sans cause",
dédommagement calculé en fonction
de la plus-value et non pas des dépenses.
Les dispositions des articles 605 et suivants du
Code civil ne s'imposent pas aux deux parties. Dès
lors, l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent
parfaitement signer une convention de répartition
des charges différentes, lors du démembrement
de propriété. C'est là un moyen
de définir avec précision et équité
les obligations de chacun et de prévenir tout
litige ultérieur.
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